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万彩网靠谱吗|住宅交易拟按套内面积计算,业内:公摊非越小越好

万彩网靠谱吗|住宅交易拟按套内面积计算,业内:公摊非越小越好

万彩网靠谱吗,近日,住建部官网发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》,在38项规范中,《住宅类项目规范(征求意见稿)》的2.4.6条明确提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

若该规范最终得以施行,则意味着房地产交易将告别“公摊面积”。此前一段时间,公摊面积曾引发争议,“买100平方米只得70平方米”的案例一度成为舆论热点。

“公摊”问题出在哪里?

目前的建筑面积是指套内建筑面积和公摊建筑面积之和。在广州,广州市住建委官网公布的《广州市商品房买卖合同》范本,对这两项面积有着详细的规定。

与住建部此次拟公布的“按套内使用面积”不同,广州的合同范本规定的是“套内建筑面积”,这一面积指的是套内使用面积、套内墙体面积与套内阳台建筑面积之和。而阳台的面积计算也有细化——全封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积,未封闭阳台按其外围水平投影面积计算一半建筑面积。

公摊面积又称作“共有分摊面积”,指的是整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积。

公摊面积主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以及套(单元)与公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积等。

当前如果在广州买房,计价的标准仍然是建筑面积,对于一手房而言,各家楼盘备案公示中显示的商品房单价也以建筑面积计算。不过,购房者在楼盘备案公示、商品房买卖合同内容、不动产权证书中,均可查到套内建筑面积的大小。

目前,各地住宅的公摊面积比例各有不同,中原地产首席分析师张大伟告诉记者,从全国来看,一二线城市相对规范,公摊系数在15%-25%之间,但一些不规范的城市,公摊系数甚至有超过30%的现象。

但张大伟也指出,公摊面积并不是越小越好,如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

部分城市已采用套内计价

对于住建部的这份征求意见稿,张大伟认为,该文件是工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定其是建议标准还是强制标准。但是随着房地产市场的发展,国内公摊计价、期房销售、二手房双边代理等房地产市场现象存在改变的可能性。

目前,绝大多数城市都采用总建筑面积作为住宅交易计价依据,但也有一些城市采用套内面积进行房地产买卖,但需要注意的是,这些城市规定的都是“套内建筑面积”,而非“套内使用面积”。

最典型的城市是重庆。2002年8月,《重庆市城镇房地产交易管理条例》正式施行,要求商品房限售和预售以套内建筑面积作为计价依据。该条例2011年进行了重新修订,但仍要求以套内面积计价。迄今为止,重庆这一规定已经实行了将近17年。

北京同样要求按套内建筑面积结算,根据《北京市城市房地产转让管理办法》,经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售,都应当以套内建筑面积计价,按套内建筑面积结算房价款。

在广东,佛山顺德曾在2000年出台政策,要求凡是新批准预售和确权的商品房,均实行按套(单元)内建筑面积计算房价,每个单元应分摊的公建面积不予计算和记载。

但到了2014年,顺德出台新规,缴纳房屋契税标准从套内计价变成建筑面积计价,此后顺德当地楼盘就开始采用“双规并行”,同时公布套内面积计算单价和建筑面积计算单价。

张大伟认为,按照套内面积计价,影响最大的是期房销售,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率(即公摊比过高)房子的开发商,该政策的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

去掉公摊,房价生变?

不过从现有的公开信息来看,即便按照套内建筑面积进行计价,其与总建筑面积计价的价格水平也并无差别。

以北京市住建委网站公示的丰台区某楼盘为例,所公示的其中一套两室两厅住宅房屋建筑面积88.29平方米、套内面积65平方米,若按建筑面积计算,单价为57097元/平方米,若按套内面积计算,单价为77555.29元/平方米,二者实际体现的总价相差仅2800多元,在504多万元的总价面前几乎可以忽略不计。

有业内专家观点认为,改用套内面积计价并不代表房屋总价会发生太大变化。广州克而瑞首席分析师肖文晓认为,价格始终是由供求关系决定的,计价方式变了,单价的变化最终会体现在套内面积上。由于计价的平方米数字减少,所以名义房价可能上升,但这和房价真正的涨跌并无太大关系。

张大伟同样认为,是否按照套内计价对于购房者实际的购房成本几乎没有影响,即便不计入公摊面积,意味着开发商同样可以提高套内单价。此外,如果正式推行套内计价的规定,需要考虑之前已入市的项目如何衔接。

【记者】葛政涵

【作者】 葛政涵

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端

 

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